領(lǐng)匯基金上市：催生內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金
香港證監(jiān)會日前正式批準領(lǐng)匯基金、泓富基金這兩家房地產(chǎn)信托基金(REITs)上市。領(lǐng)匯基金在經(jīng)歷了漫長的上市風波后，終于定在2005年11月14日至17日重新公開招股，并在25日掛牌上市。而這也為較早前香港證監(jiān)會新發(fā)布經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的實務轉(zhuǎn)化添加了真實的注釋，其意義不僅強化了香港相對于新加坡等其他亞洲國家作為REITs中心的地位，而且極有可能像當初的創(chuàng)業(yè)板一樣吸引內(nèi)地的房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的房地產(chǎn)項目以REITs形式到香港上市。
對此，國民信托的孫立認為，如果上述操作方法能夠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場真實的演繹成繼銀行貸款之外的又一種突破資金瓶頸的手段，那么REITs作為“地產(chǎn)+金融”的結(jié)合體將會使內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)迅速刮起一團上市風暴，而這也必然會快速催化內(nèi)地第一個REITs產(chǎn)品的境外上市?？陀^地說，目前內(nèi)地的房地產(chǎn)投資規(guī)模完全可以孵化出多個REITs。
領(lǐng)匯基金是由香港房屋委員會推出的大型房地產(chǎn)信托投資基金，去年在上市過程中因遭遇有關(guān)合法性的訴訟而擱淺。此次卷土重來的領(lǐng)匯基金，上市資產(chǎn)沽值為338.8億港元，招股書中顯示的預期股息回報率為6.1%，計入散戶可獲得的認購折扣，實收股息回報率約6.3%。預期2006年和2007年可分配給股東的租金收益約為13.5億港元至14億港元。此外，據(jù)香港市場預計，繼領(lǐng)匯基金之后，另一只REITs泓富基金也有可能將于11月后半段上市，由此可見，香港交易所的房地產(chǎn)基金終于突破了圍城。
反觀國內(nèi)，對于房地產(chǎn)信托投資基金，有關(guān)監(jiān)管層的態(tài)度目前仍處于摸棱兩可的狀態(tài)，再加之信托公司在今年以來銀監(jiān)會的數(shù)次交叉檢查中暴露出的問題，也使得監(jiān)管層難以放下戒備之心，“堵”的欲望遠大于“疏”的動機。而這也令受《信托法》約束的信托公司無法在房地產(chǎn)信托基金中占據(jù)主導力量，特別是在目前多數(shù)的房地產(chǎn)商正陷入了融資困境的時候，房地產(chǎn)信托卻正在走向市場的盡頭。
對此，孫立認為，從內(nèi)地房地產(chǎn)多元融資的角度考慮。建議管理層可以就領(lǐng)匯基金上市之際，委托專業(yè)的學術(shù)機構(gòu)，甚至包括已經(jīng)在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域有所作為的信托公司，多方面借鑒和研究香港證券交易所中關(guān)于REITs的募集發(fā)行、上市監(jiān)管、信息披露等方面的法規(guī)和制度建設，并就此來形成我國多元化金融地產(chǎn)融資體系的建設。同時他還表示，現(xiàn)實發(fā)展國內(nèi)的REITs市場建設不僅有利于提高我國金融市場的廣度和深度，而且會增強金融體系的穩(wěn)定性。原因是近日國家外匯管理局出臺了關(guān)于允許境內(nèi)自然人和機構(gòu)在海外設立特殊目的載體進行返程投資的規(guī)定，盡管主要目的是鼓勵民營高新技術(shù)企業(yè)能獲得國際資本市場融資，但考慮到香港將要放開REITs到內(nèi)地投資的限制和內(nèi)地房地產(chǎn)融資受到宏觀調(diào)控負面影響，一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目可能會面臨以往大型優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)大量外流的類似情況。其次，REITs以其特有的運作機制聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)市場與資本市場，能夠在很大程度上解決房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的同時可為社會閑散資金尋找新的投資出路。
中央“十一五”規(guī)劃提出了金融綜合經(jīng)營的思路，并把金融服務業(yè)作為重點發(fā)展對象。所以，應該說發(fā)展我國的REITs的市場環(huán)境已經(jīng)具備，且法律障礙也并不大，信托法、信貸證券化管理辦法、房地產(chǎn)信托管理辦法等都可以成為發(fā)展REITs市場的主要依據(jù)。只是在初步實施的過程中可以安排周密謹慎一些，在公開信息披露的基礎(chǔ)上選擇運作規(guī)范、經(jīng)驗豐富的信托機構(gòu)進行試點即可。
據(jù)悉，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務院遞交的調(diào)查報告中，商務部明確提出了開放REITs通道的建議，國內(nèi)REITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進。
(xintuo摘自《金融時報》)